Come si determina l'ammontare degli interessi passivi da detrarre in sede di compilazione del Modello 730 o Modello Unico
L’ammontare degli interessi passivi detraibili deve essere determinato sulla base del rapporto tra il valore di acquisto dell’immobile, aumentato degli oneri accessori, e il capitale preso a mutuo.
Mel caso infatti in cui il valore del mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale sia maggiore del prezzo indicato nel rogito notarile aumentato degli oneri accessori e delle spese connesse all’acquisto medesimo, la quota di interessi detraibili dovrà essere determinata utilizzando la formula:
interessi pagati x costo di acquisizione dell’immobile
capitale preso a mutuo
Il "costo di acquisizione dell'immobile" è il valore di acquisto dell’immobile indicato nel rogito notarile aumentato di tutti gli oneri accessori connessi all'acquisto. La Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 128/2005 ha disposto che nel costo di acquisto rientrano anche alcuni oneri accessori collegati al mutuo quali ad esempio l’onorario del notaio relativo alla stipula del contratto di mutuo, le spese di istruttoria e perizia tecnica, l’imposta per iscrizione o cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato.
Nel calcolo dell’importo detraibile il costo di acquisto dell’immobile deve essere considerato complessivamente e non va rapportato alla quota di proprietà dell’immobile. Risulta pertanto “ininfluente la ripartizione della proprietà dell'immobile, alla quale non necessariamente corrisponde una identica ripartizione del costo di acquisto. Soprattutto nel quadro dei rapporti familiari può accadere, infatti, che la ripartizione del costo tra i soggetti acquirenti non corrisponda esattamente alla percentuale di titolarità del diritto reale acquistato” (circolare n.17 del 18 maggio 2006).
Per "interessi pagati" si intendono unicamente gli interessi passivi versati a fronte del finanziamento, escludendo gli oneri accessori connessi al contratto di mutuo. Pertanto, come espressamente indicato nelle Istruzioni Ministeriali, interessi passivi e oneri accessori al contratto di mutuo sono elementi distinti. I primi devono essere riproporzionati in base alla formula sopra indicata, i secondi vanno interamente detratti nell'anno in cui sono sostenuti.
Per usufruire della detrazione è necessaria la seguente documentazione:
- quietanze comprovanti il pagamento della rata di mutuo da cui risultino quota capitale, quota interessi, oneri accessori, quote di rivalutazione e data di pagamento;
- copia notarile del contratto di mutuo;
- copia del contratto di acquisto dell’immobile redatto dal Notaio;
- dichiarazione relativa alla data di destinazione dell’immobile ad abitazione principale (oppure certificato storico di residenza);
- eventuale presenza di contributi erogati da Regioni o Enti pubblici.
In quest’ultima ipotesi la detrazione degli interessi passivi e degli oneri accessori compete per la parte effettivamente rimasta a carico del contribuente, pertanto, l’importo detraibile in sede di dichiarazione dei redditi va determinato al netto dell’eventuale contributo pubblico. Occorre precisare che se il contributo è stato erogato in conto capitale non influisce sulla detrazione degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori del mutuo, trattandosi di una sovvenzione. Se invece lo stesso viene erogato in conto interessi, va a ridurre la quota di interessi detraibile fino a concorrenza del suo ammontare.
Qualora il contributo venga erogato in un periodo d’imposta successivo a quello in cui il contribuente ha beneficiato della detrazione, è necessario assoggettare la quota indebitamente detratta a tassazione separata.
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